買到房子的下一步:全能改造王
「買了房子,才是麻煩的開始!」為什麼呢?
想當包租公、包租婆是很多人的夢想,可是當我們花了大筆時間跟精神投入,取得了地點很棒的物件,又要怎麼樣增加房子的價值感呢?如果將一間原本只能出租給一戶租客的房子,改變成可以租給四戶租客,拉高投資報酬率的房子呢?這些流程就讓我們一一跟大家分享。
買到了房子,交了屋之後,很多人想要重新裝潢整修,有以下的流程。
(圖片來源:資料圖庫)
一般自住型室內設計裝潢流程:
請設計師規畫→工班進場→討論設計風格→
泥作進場→水電進場→木工進場,完成設計風格。
建立客層出租需求,建立出租目標族群(Target)區別
性設計裝潢流程:
第一、區域行情分析/風格分析/租客年齡、工作、性別分析
第二、確認未來租金規畫投資報酬率
第三、請設計師規畫
第四、工班進場
第五、討論設計風格
第六、泥作進場
第七、水電進場
第八、木工進場,完成設計風格
第九、驗收。
在左營區,我曾經改裝過一棟4層樓透天厝,就是針對未來租客的狀況,讓出一樓的空間,設計了8個機車格,1樓隔出一間出租,2、3、4樓分別隔出2 間,每一間都有小陽台,加起來有7間,租金原本全棟租1萬/月,透過規畫後,租金高達5 萬2 /月,投報率8%(如圖4-1)。
從二樓的格局平面圖,我們可以看到這是一間長方形格局的房子,單純一間出租時,大部分租客都會說:「好長啊!」帶看的時候常被嫌棄,嫌棄什麼呢?因為雖然坪數也大,空間也不小,不過因為過長的空間,會有採光不太足夠的狀況,若規畫成小家庭住,中間也有可能空氣不夠流通。那麼我們應該要怎麼改善這樣的狀況呢?
經過跟原屋主討論後,我們達成共識,決定重新規畫出前後兩個方正格局,也就是兩個正方形區!設置對外窗跟陽台。大家發現了嗎?除了格局變得好規畫,長方型切成了兩半,通風好,採光佳,還有獨立衛浴跟陽台,整個視野都不一樣了!租客進來之後,都捨不得搬走!
之前有很多屋主看了日本的《全能改造王》節目,跑來跟我說:「琇華,你們真的很像台灣的全能改造王耶!我不敢相信我的房子可以改成這樣!謝謝你們。」在一次又一次的租客回饋、屋主回饋後,也讓我們的團隊越來越有信心,對於各種不同的房屋格局,都可以得心應手,美學經驗的堆疊跟市場敏感度也越來越提昇。
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