投資分租套房真的能賺到15%嗎?2大發財密笈,包租公的最佳時機就在這時刻...

投資分租套房真的能賺到15%嗎?2大發財密笈,包租公的最佳時機就在這時刻...

布克文化【因為有夢,所以我存在!】 2018-02-01 15:18

投資分租套房真的能賺到15%嗎?

房市跌就是當包租公的最佳時機

過去十年間,有很多人都在討論,投資分租套房的投資報酬率很高,更甚至網路上有提到,每年將近15%,很多人會問:「怎麼可能台北房子那麼貴,出租的投報怎麼可能這麼高?」其實大部分的人都被迷惑了,會賺錢的出租套房,不一定是價格昂貴的市區,而是要精算房屋取得價格,與房租獲利方式,每個人都想要知道有沒有什麼訣竅?為什麼自己的房子只能出租到3~4%?

很多人想要改善自己的房屋獲利狀況,要先有幾個方式的操作,我們在第一章裡面,提到的幾個理財觀念,大家還記得嗎?還是老話不嫌多,「知道不等於做到,做到了就賺到。」有學員問說:「房地產投資金額這麼大,一定會賺嗎?」根據我十多年操盤下來,小物件賺小錢,操作就會學到經驗,最後終會賺到大錢。

 

發財密笈第一步:屬於自己的黃金槓桿

以房養房,滾出好利率;在團隊裡,我們都會先讓學員做包租公的條件演練,再看看大家各自會有多少的投資報酬率。

舉例來說:小青、曉華跟俊銘三個人,各自擁有200萬元,也都想當包租公。投資條件全都一樣,租金報酬率有6%,貸款年利率為2%。

 

育子族

小青因為家裡有兩個小孩在念書,保守全部以現金買入房屋一間,每年收取12萬的租金,總報酬率為6%。

 

新婚族雙薪族

曉華則是剛跟老公結婚,是個穩健的投資者,認為包租婆風險不大,以自備款100萬、另外貸款100萬,買入200萬房子兩間,也就是自有資金200萬元,另外200萬元以貸款方式取得。曉華的年租金收入提升為24萬元,扣除4萬的利息,淨收入還有20萬元,相當於10%的總報酬率。

 

黃金單身漢

俊銘則是單身黃金漢,想要有自己的事業版圖,喜好風險性投資。俊銘以每間房屋40萬自備款、另外160萬貸款,買入5間房屋。同樣自有資金為200萬,但貸款金額高達800萬元。這樣年租金收入就有60萬元,扣除利息金額16萬,賺44萬元,相當於22%的總報酬率。

這三個投資者,因為人生規畫不同,可接受的風險承受度也不同,財務槓桿也大大不同。

 

 

 

發財密笈第二步:房市看跌做出租

我也曾經質疑過自己的投資理財思維,一開始大家都覺得我是瘋子;我當年投資人生第一個物件的時候,我爸就以為我瘋了,還在馬路上對我罵了近半小時三字經,親戚也笑我,我只能想辦法證明給他們看,經過了這幾年大東的發展,以及我聽過很多房產專家的操作方式,印證了我個人的操作。

包租公律師蔡志雄在《我是612-我是包租公》一書曾經分享:「房市一定會有上漲跟下修,房市下修的時候,就是要做包租公,把房子出租給別人,如同定存的被動收入,等到房子上漲回來,就賣掉賺價差。」當然,這也是要看北中南區域房價跟地段後,再做出風險控管跟分析,我們在後面的章節,會教大家一些「小眉角」!以下舉個操作演練案例。

媽媽擔心如花未來沒有結婚的打算,又不想要跟家人同住,所以在15 年前,大學剛畢業的時候,就介紹如花去買了一間位於高雄市巷子的32 年老公寓,大概是300 萬上下、3房2廳1衛。

經過詳細規畫,將所有的房間打通,另外隔成4 間各自擁有獨立衛浴設備之套房。整個裝潢及家具的費用,得額外投入170萬費用。

有學員問我:「為什麼要改成這樣呢?直接一整層出租不好嗎?」其實沒有好跟不好,只是出租的人想要有多少的投資報酬率?想要出租多久?會吸引到什麼樣的租客?這些都是一種長線規畫的思考方向。

我的經驗分享是,大家如果想讓整間房子的出租報酬率拉高,間數不一定要增加,但是總租金收入要比較高,對吧!那麼總租金收入拉高,就是出租的房價要比較高,透過房屋裝修,美化了出租的屋況,吸引到的人,都是願意為了承租比較舒適的空間,花費比較高的人,最終我們的目標是:穩定收入、住得久、愛惜房子的租客。所以,我們作了以下的小改善:

第一、每間套房都有窗戶,可以吸收外來陽光,提升出租之價位。每一間套房均以每月八千元出租,押金兩個月,合計每月可以收租3 萬二千元,亦就是每年可以有38萬4千元之收入。

第二、每一間都有小陽台,在改裝時,我發現預留小陽台給租客,是另一種增加通風跟採光的舒適度的方式,也是物件的差異化,很多套房空間都滿滿的,讓人覺得很密閉跟壓迫感,但站在提供租客舒適度的角度,我願意把這樣的空間讓出來,試過之後,發現租客幾乎都相當滿意;在景觀造景上,陽台也是相當舒適的空間,如果有更多的預算,我們也會將植物與陽台再做結合。

第三、衛浴採用高級的單體馬桶設備,很多人看過套房衛浴,都會驚呼:「哇,好像高級飯店的浴室,有馬賽克磁磚跟頂級馬桶耶。」其實,每天上班回來,除了主臥外,浴室也是很容易讓人放鬆的地方,但是很多屋主會忽略,就是都長得一樣,然而只要多花點心思,增加牆面的豐富度,回家都有住飯店的感覺,租不同間,就好像又住了新的飯店,很有趣!

透過這本書,我們想要呈現的,並不僅僅是觀念,除了讓大家對於基本的財務槓桿,以及出租改裝增加一些概念,也要分享一些生活空間美學跟品味。

 

理財需要基本功,我們要先從預算、房屋取得方式,以及談出好條件開始,要先有房子,才可以了解租客需求,動手改造成租客喜歡的舒適空間。

預留小陽台給租客,是增加通風跟採光的舒適度的方式,也讓物件有差異性。

浴室牆面設計活潑,讓房客多一個舒爽的小空間。

 

再舉以下例子,解釋利用空間,如何可以裝潢出不同的風格。

跟大家分享的是高雄鼓山區兩房案件。

本案為2房新成屋,屋主買來投資之用,因屋主不是高雄當地人,購屋之後空置許久遲遲未找到租客,後來屋主找到我公司,以約35萬預算,透過空間規畫和巧手改造後,也經由租屋管理部門,迅速且順利找到租客,每間以每月21,000元出租,除了大大活化屋主的資產,因為屋主人不在當地,有人專門代管,也省去屋主直接面對租客的繁瑣,比如說:水費、電費、第四台變更,以及其他相關瑣事,屋主可以不用親力親為,就可以每個月有錢收,當然屋主都相當滿意。

照片裡就是浴室的牆面,相當活潑有趣,不少房客都跟我們反映,每天都想待在廁所裡不要出來,雖然套房坪數不算大,但是有了這樣的小空間,整個心情都舒爽了起來,就是非常不一樣。

高雄鼓山區兩房

 

更多內容理財秘訣:布克文化《你可以財富自由:從零開始的致富成功方程式》趙琇華著

 

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