五大祕訣!挑對點,租金收不完。

五大祕訣!挑對點,租金收不完。

布克文化【因為有夢,所以我存在!】 2016-04-01 18:13

懂得怎麼與銀行打交道、懂得投資邏輯之後,再來要讓大家知道怎麼挑房子。買房最重要的關鍵,就是選點,而選點最大的原則就是「人潮即錢潮」,往人多的地方找,準沒錯!

但是就算知道「人潮即錢潮」,選點依舊有很多大家容易忽略,或者壓根不知道的「眉角」,以下五點就要告訴你,前往哪幾種「人多的地方」,可以讓你買到會賺錢的房子!如果你選的點,這五個點都符合了,當然很好,要不然至少也要符合兩項,才能立於不敗之地喔!

祕訣1火車站,自強號停靠的站就對了!

選擇六都之中,台鐵自強號有停靠的火車站附近。六都是哪六都呢?台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市。

在這六都之中,客觀來說,「天龍國」台北市的房價實在太高,以套房的投資報酬率為例,一間租金7000元的中壢套房,同樣的條件,在台北市的租金是13000元,看似賺比較多,但實際上兩地房價差了三倍,台北市的房租投報率遠低於中壢。

所以,千萬不要以為收租生意只能在天龍國做,事實上,只要是六都之中,自強號的停靠站,都是很好的點。

還有些站,是自強號不停的小站,但如果你在當地長大,或曾在當地就學、生活過一段時間,就會知道這些區間車才停的小站,其實人潮並不遜於大站,比如桃園與中壢之間的內壢,當地有元智大學,還有工業區,其實非常熱鬧,附近的房子也很值得投資!

但是新手的第一筆投資一定要成功!有了第一筆,才能有第二筆!所以一開始,如果大家還無法有效的觀察一個地方的人潮,建議就以自強號是否停靠來判斷吧,自強號停靠的站不可能不熱鬧!

祕訣2捷運站,Google Maps走路 10分鐘的距離

大家可能都知道捷運站是個好選擇,但知道要買捷運站附近,這還不夠。我還想提醒你,善用google地圖當標準,選擇「google地圖標示,距離捷運站走路十分鐘會到的範圍」,這個範圍的房子最好。

「十分鐘會到的距離?」那5分鐘、3分鐘的距離豈不是更好?

也許你會這麼問,但相對的,離捷運站愈近,房價就愈貴。考慮到房子必須離捷運站夠近,至少要讓房客覺得「走一下就到了」,又不能太貴,不能墊高入手的成本,那麼十分鐘的距離,這個範圍的房子會是最好的選擇。

因為大家走路的速度不太一致,所以衡量起來, google地圖算是一個比較客觀的標準。

此外,直到現在,大台北地區以外的「三環三線」捷運站都還在一直蓋,其實那些站點的周邊都是可以投資的範圍,蘆洲就是一個不錯的例子。

過去大家都認為「蘆洲」聽起來很遙遠,但是捷運新蘆線已經通車了,半小時以內就能進到台北市區,新蘆線沿線的捷運站周邊,房價的漲幅是有目共睹的,商圈也在形成中,現在沒有人會覺得蘆洲偏僻了。

祕訣3 商圈,愈有名愈好

各地商圈也是很棒的買房點,只是問題在於,如何定義「商圈」?

說來也很簡單,請大家把握「遠近知名」這個原則,一個大家都有印象的商圈,要形成得花點時間,大概要十年,但是一旦成型,知名度與商機都有如滾雪球般的增長。

大家都有印象的商圈,像是各大夜市與百貨周邊,如台北士林夜市、高雄三多夜市、中壢觀光夜市、台中逢甲夜市、中壢 Sogo商圈等等,或者是各大工業區。

工業區也算是商圈,因為工業區的租屋需求很強,很多新手包租公買房子時,只想到希望房客租屋穩定,所以鎖定要讓學生住,前往校區附近買房,但很多經驗老道的房東卻偏愛在工業區附近買房。

因為實際上,尤其是在工業區上班的上班族,他們的租屋需求量會比學生族群更穩定、生活也比學生更規律單純。不要忘了,大學生是會畢業的,而且大學生不需打卡上課,作息不見得正常,他們未必會是你心中的好房客。

有時商圈也會圍繞著大專院校而發展起來,但是還是必須有別的條件來配合,比如周邊有重要的、方便的交通要道,如果附近交通不發達,通常不太能形成商圈。三峽台北大學周邊就是很明顯的例子,那附近規畫得很漂亮,街道像國外一樣,但是聯外交通還是很不方便,外地人要去一趟實在太麻煩,當地的居民要進到市區也不太容易。

當然,也並非台北大學周邊就絕對不能投資,或一定不適合作出租房子的生意,如果未來當地的交通改善了,還是很建議大家可以去試試看。我只是要提醒大家,衡量一個地方的未來性,像是能否成為商圈?或算不算已經是個商圈?一定要把交通因素考慮進去,交通到位,人才會到位喔!

祕訣4 大專院校,風評好的私校最適合!

大專院校的校區附近,要算是新手房東最容易想像得到的租屋地段了,可是就算要在學校附近買屋租學生,也必須篩選過,並不是每間大學附近都適合做租屋的生意。

風評不錯的私立學校,堪稱為首選。因為,私立學校不像校地廣大的公立學校,私校提供的宿舍有限,頂多只會讓遠地的大一新生使用,所以很多大二以上的學生會有租屋需求;並且,評比還不錯的私校,不會有招生不足的問題,就學的學生數量多,租屋需求就相對多。

謹慎起見,建議大家還可以上網去查一下學校每年的招生人數、宿舍床位數,多多少少可以知道這一個學年,學校附近的租屋需求會是如何;也要隨時注意,學校有沒有新落成的宿舍大樓,這些都會影響是否有夠多的學生在校外租屋。

要提醒的是,學生普遍偏好一整層,三房兩廳的家庭格局套房,因為他們可以和幾個朋友一起合租,不只空間比較寬敞,分攤租金也很划算。

另外,租房給學生的風險在於,這學期如果沒租掉,就要等到下個學期,你的房子會有很長的閒置空窗期,因為學生只有在上下學期開始前會找房子。

祕訣5 生活機能佳,賣場、公園、交流道都是錢潮

與生活機能有關的地方,也會是出租房子的好選擇,對上班族來說,住的地方附近,一定要吃東西、買東西都方便,交通也要方便。

舉個例來說,桃園的中原大學附近,是條件非常好的租屋區,距離中原大學100到200多公尺,有大潤發、85℃,還有中原夜市商圈。在那附近屋子要租出去,是相對容易的,尤其是有很多學生,為了生活方便、租金便宜,願意住到五樓的套房。

一般來說,五樓的套房因為房客要爬很久的樓梯,通常不太好出租,是所謂的「運動套房」。講好聽一點,房東可以跟客人說:「住進來都不用去健身房運動了喔!」

事實上大部分的客人想到「要爬五樓」就累了,不想住。

不過如果房子周邊生活機能實在太好,屋內設備又不差,租金也合理,還是會有客人願意住。所謂的生活機能,就像上面舉中原大學周邊為例,最好要有各種大賣場,或是黃昏市場、公園等等。

在這些地方附近,一定會發現可觀的人潮,畢竟除了上班、上學,散步、買菜、購物等等,都是人的基本需求。

另外,交流道也會是很多人眼中生活機能的一環,不少人每天是跨縣市去工作,不要以為交流道這種聯外道路附近一定很偏僻,很多上班族都會選在交流道周邊租房子,大家可以多觀察。

捷運共構宅可以買嗎?

2015年3月6日,上任未滿半年的台北市長柯P柯文哲公布了上任之後第一波公共住宅計畫,以四個捷運站所在的捷運共構開發大樓住宅為主,一共釋出由市府持有的1022戶,作為只租不賣的公共住宅。

這個消息一出,引來很多這四處捷運共構宅住戶的不滿,很多住戶認為「房價、租金會因此下跌」,前面我們正好提到,推薦大家可以買距離捷運站十鐘路程的房子,那麼,直接蓋在捷運上的這種共購宅是否可以買?買之前是否要排除與政府聯合開發的共構宅,以免未來與公共住宅混在一起?

對我們來說,這問題非常簡單,沒有不能買的房子,只有不能買的價錢!

如果房子夠便宜,就可以買,尤其是如果大家是用來投資的房子,只要夠便宜就可以入手,因為就像前面章節提到的,「買到市價七折的房子」可以立於不敗之地,遵循這法則,只要是夠便宜的房子,都能入手。

如果這房子是考慮用來自住,那就不同了,我建議,只要你心存有任何疑慮,就都不要買。這不涉及任何客觀的分析,既然是自住,就與主觀感受有關,有疑慮,就別買了吧!

 

節錄自《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休》

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