家有頂樓加蓋 該注意哪些事?

家有頂樓加蓋 該注意哪些事?

《Smart智富》月刊 2022-08-13 10:45

撰文:林帝佑

違章建築注意!台北市政府近日修改「台北市違章建築處理規則」,內容主要是針對19941231日前存在的「既存違建」。依現行規定,除了危害公共安全或專案計畫等優先查報拆除外,既存違建在一定條件下修繕或變更,都可以用「拍照列管」的方式處理,暫時不必查報拆除。

但是,將來修法後既存違建不得修繕,若有修繕行為,政府可優先查報拆除,等於台北市的既存違建將慢慢走入歷史,新規定預計在202311日上路實施。

台北市建築管理工程處處長劉美秀表示,由於違建的建築結構未經《建築法》或其他規則等相關規範檢討,其危害程度較一般合法建築物高,若發生災害,更容易有危險的情形發生。

因此,台北市政府自20219月開始,如果經消防局通報有發生火災之違建,政府單位就會查報優先拆除,而現在更進一步修改「台北市違章建築處理規則」,違建將被更嚴格地限制。

購屋市場》擔憂頂樓加蓋價值漸減 恐引發投資客拋售

這顆震撼彈,會在房地產市場掀起什麼樣的漣漪?實務上,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋,在交易的時候,市場大約會以正常坪數的1/31/2的價格計算。假設公寓的頂層為5樓,正常市價每坪30萬元,頂樓加蓋的部分,就會以每坪10萬元至15萬元進行買賣。

不少投資客會買進有頂樓加蓋的物件收租,因為單坪成本相對較低,租金卻與正常樓層差不多,所以換算下來,投資報酬率更高。

不過這樣的市況將慢慢出現變化,紅色子房資產管理公司協理唐瑋分析,這次修改的方向,說明政府對於違章建築的取締將愈來愈嚴格,而且「台北市這麼做,新北市將來也有機會跟進。」

因此台北市政府欲修改規定的消息一出,市場已有部分包租公、包租婆擔憂未來頂樓加蓋收租爭議不斷,便採取較為觀望的態度,甚至有意出售、回收現金。反映到雙北市的買賣市場,唐瑋表示,買方得有「頂樓加蓋等既存違建,隨時可能被檢舉、拆除,且遇到損壞不得修繕」的心理準備。

公寓頂層本來就因為可及性問題,單價較低樓層來得低,而將來,在可用空間「只減不增」的預期心理下,公寓頂層的均價恐怕會更低,即便市況好也漲不如人。

至於頂樓加蓋本身,則會愈來愈沒有價值,目前結構體等狀況還堪用者,應會漸漸回歸到自用而非出租,避免因修繕問題出現爭議,或是遭到檢舉;而狀況不佳者,價值減損的速度則會更快,甚至最後是歸零。

租屋市場》既存違建易有修繕爭議 租賃前應明定處理方式

至於租屋市場的部分,消基會房屋委員會委員張欣民表示,頂樓加蓋本身的租金應無法再上漲,因為有房東、房客角力的問題,房東得承擔被檢舉的風險;至於選擇不租頂樓加蓋而流入正常租件的房客,某種程度上會出現替代效應,導致正常租件的租金出現上漲,不過上漲幅度多寡還是受到大環境的影響較深。觀察近3年來租金走勢,早已呈現持續上漲態勢。

唐瑋補充提醒,如果是頂樓加蓋等既存違建的租件,不管房東、房客,最好都要針對雙方的權利義務、修繕問題等討論出一個明確的處理方案,譬如「如果損壞部分的維修會違反法規,怎麼樣的程度可以無條件退租?或是酌減租金?」並將協議結果載明在租賃契約上,避免糾紛。

「台北市違章建築處理規則」修正案將於2023年元旦上路,針對既存違建「不得修繕」,很多人有疑問,難道颱風、地震,導致結構體出現瑕疵也不得修繕嗎?答案是:沒錯!

台北市建築管理工程處表示,將來「構造上的變更或修繕」完全不被允許,不論室外、室內,只要是既存違建,其梁、柱、屋頂、樓地板、壁體、室內天花板、隔間牆等皆包含其中不得變更或修繕。但是非構造上的變更,譬如粉刷、貼壁紙等行為不受限制。

如果遇到天災,如地震、颱風等,而使既存違建出現結構上的損壞,一樣不得修繕,若嚴重到影響公共安全,則依法優先處理。修法的預期結果,就是既存違建將慢慢地被自然淘汰。(文林帝佑)

 

【延伸閱讀】

買房挑樓層 怎麼選才不會後悔?

避免買到漏水屋 該注意哪些細節

 

【更多精彩內容,請上《Smart財經好讀》;歡迎按讚加入粉絲行列。未經授權,請勿轉載!】

 

熱門文章
詭異!寶林茶室「只有3/20沒人中毒」 專家曝2可能原因
詭異!寶林茶室「只有3/20沒人中毒」 專家曝2可能原因

中天新聞

寶林老闆黎仿軒遭起底!開369萬頂級休旅車 欠千萬轉戰餐飲出人命
寶林老闆黎仿軒遭起底!開369萬頂級休旅車 欠千萬轉戰餐飲出人命

中天新聞

北台灣變天!「雷雨胞將襲」影響程度曝 下周暖熱如夏
北台灣變天!「雷雨胞將襲」影響程度曝 下周暖熱如夏

中天新聞

寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆
寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆

TVBS新聞網

汪小菲求婚Mandy成功!曬鑽戒表示「愛台灣」
汪小菲求婚Mandy成功!曬鑽戒表示「愛台灣」

記者爆料網

台北市「寶林茶室案」4重症病例持續惡化 衛生局:1病例肝腎衰竭、腦部病變
台北市「寶林茶室案」4重症病例持續惡化 衛生局:1病例肝腎衰竭、腦部病變

中天新聞

獨家/汪小菲求婚成功!示愛新歡Mandy:我的老婆來自台北
獨家/汪小菲求婚成功!示愛新歡Mandy:我的老婆來自台北

CTWANT

第2波水逆來了!4星座「慘淪重災戶」逃不過 摩羯一團糟衰爆
第2波水逆來了!4星座「慘淪重災戶」逃不過 摩羯一團糟衰爆

TVBS新聞網

水逆凶狠殺到!5星座「災厄纏身」受重擊 牡羊最慘倒大楣了
水逆凶狠殺到!5星座「災厄纏身」受重擊 牡羊最慘倒大楣了

TVBS新聞網

郵局發錢了!學生、家長嗨領「最高3千元」 錯過捶心肝
郵局發錢了!學生、家長嗨領「最高3千元」 錯過捶心肝

TVBS新聞網

桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容
桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容

記者爆料網

清明節禁忌!4生肖容易「卡到陰」勿亂跑 不小心恐沖煞
清明節禁忌!4生肖容易「卡到陰」勿亂跑 不小心恐沖煞

中天新聞

中毒案奪2命!他揪公司餐驚「寶林員工全逃過」 餐飲業內幕曝
中毒案奪2命!他揪公司餐驚「寶林員工全逃過」 餐飲業內幕曝

TVBS新聞網

寶林茶室食物中毒案重大發現!死者解剖確認驗出「米酵菌酸」!
寶林茶室食物中毒案重大發現!死者解剖確認驗出「米酵菌酸」!

食力foodNEXT

連假必備!他激推好市多「這零嘴」現折100:一次掃兩箱
連假必備!他激推好市多「這零嘴」現折100:一次掃兩箱

TVBS新聞網

女警想請假遭疑裝病「檢查出癌症四期」 所長刁難才給假…下場出爐
女警想請假遭疑裝病「檢查出癌症四期」 所長刁難才給假…下場出爐

CTWANT

海鮮公司變電箱下挖「密道」偷電 電費大減437萬度竊得2702萬元
海鮮公司變電箱下挖「密道」偷電 電費大減437萬度竊得2702萬元

CTWANT

好市多新品曝光!「超頂麵包捲」出爐 會員嗨翻:終於等到了
好市多新品曝光!「超頂麵包捲」出爐 會員嗨翻:終於等到了

TVBS新聞網

台灣周遭「閃電對流旺盛」!氣象專家警「這幾天」慎防雷雨
台灣周遭「閃電對流旺盛」!氣象專家警「這幾天」慎防雷雨

中天新聞

新竹冰沙「陷食安風波」?多人發燒嘔吐 衛生局派員稽查
新竹冰沙「陷食安風波」?多人發燒嘔吐 衛生局派員稽查

TVBS新聞網

53
0
分享