掌握售屋4步驟 交易過程更順利

掌握售屋4步驟 交易過程更順利

《Smart智富》月刊2022-05-12 10:19

撰文:林帝佑

近幾年,房市的交易量已站穩30萬棟,買房的人多、賣房的人自然也不少,尤其房價回到歷史的高水位,加上今年邁入升息循環,屋主房貸負擔將隨之增加,因此,市場上便出現了更多「逢高出場」的聲音。

然而,大多數人買賣房子的經驗並不多,想要售屋,多半是交給房屋仲介處理。想要知道整個售屋流程到底該怎麼開始?跟仲介簽署不動產委託銷售契約時,又該注意什麼事情呢?以下依售屋步驟為大家解析:

 

步驟1》透過上網和實地走訪 了解房屋行情與現況

不管想要買、賣東西,第一步都是對交易商品有初步的價格認知,賣房子也一樣。東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,想要售屋的屋主,應該先了解自己的房屋價值多少?想賣多少錢?這樣做,可以避免後續被房仲牽著鼻子走。

想要了解行情,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議可透過①實價登錄系統、②上網看已成交個案開價、③詢問管委會或鄰居等方式查詢,屋主可以利用近半年、不超過1年的交易及開價資訊,抓出自己預期的底價、開價。下一步,就是與房仲接洽。

 

步驟2》就近找可信賴的房仲 從諮詢過程觀察專業度

找房仲時,可以先從打算銷售的物件附近著手,因為房市是很有區域性的市場,同一個區域的房仲會對當地的狀況較為熟悉。進去房仲店面諮詢,可以觀察房仲的服務態度和專業度,順便詢問估價、售屋的稅費、稅負減免項目等,並請房仲提供簡要的稅費試算或資訊即可,這也是觀察對方態度和專業度重要的一環。

諮詢完後,建議不要當場簽約,應多做比較再決定,可請房仲提供不動產委託銷售契約,並將契約帶回家審閱。

 

步驟3》評估稅費、減免問題 再度確認售屋意願

像是房地合一稅,因為有自住優惠—獲利在400萬元以下免稅,超過400萬元的部分則以10%稅率課徵。但是想要享有該優惠,需滿足「個人、配偶或未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用」的條件。

另外,土增稅也有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地稅率優惠,稅率為10%,但同樣需滿足出售前1年或前5年未曾供營業或出租或相關的戶籍登記等條件。所以要評估稅費及減免的項目,確認現在售屋是否划算,或是否需要辦理戶籍登記等,如果要售屋,接著便是與房仲簽定不動產委託銷售契約。

 

步驟4》簽定委託銷售契約 等待房仲尋找合適買家

陳俊宏表示,對照內政部的定型化契約來看,合約中要留意以下項目:

①合約中的「委託銷售價格」是寫開價,且這個價格是屋主跟房仲協議好的明確金額,不能寫區間。

②「委託銷售期間」實務上常見是1個月至3個月。

③「收款條件及方式」,定型化契約中分為4期,通常都是前面3期各為10%、最後1期為70%,但因實際買方的狀況難預估,會以買賣雙方簽定的合約為準。

④「服務報酬」,如果屋主有特殊條件,要在合約的這個條文中寫清楚。此外,通常服務費為分段給付,買方簽約時付總服務費的70%、交屋付30%,建議不要一次付清,以免萬一銷售流程未完成,服務費可能會拿不回來。

⑤「受託人之義務」,會請屋主選擇同意或不同意授權房仲代收買方支付之定金。若選同意,表示從房仲收到定金開始,這筆定金的效力就生效;若選不同意,則要等到屋主收到定金,加上在要約書或斡旋書上簽名後,定金才生效。如果擔心轉交的過程中買方反悔,建議屋主可選擇同意房仲代收。

⑥「沒收定金之處理」,指買方支付定金後如違約不買,定金被沒收後該怎麼處理的條文,通常是屋主與房仲各50%,簽約時要將比率載明。

⑦「違約之處罰」,條文中寫道:委託期間內,委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者將有罰則。但實務上有分「專任約」及「一般約」,前者是僅交由一位仲介銷售,後者是委託多位仲介。如果想要簽一般約,就要修改「委託人終止契約之責任」及「違約之處罰」的規範,讓合約可以「單方面變更」以及「在尚未被通知找到買方前,屋主都可以單方面終止」,並刪除「自行出售或委託第三人仲介」之罰則。

⑧契約最後有附件為「不動產標的現況說明書」,如果屋主有屋況要說明,譬如漏水、增建等,都應載明於此,房仲有協助確認的調查責任,並應於日後告知買方。

簽完合約,就等房仲尋找買家,待找到合適的買主,議價、簽約、過戶走完後,付清相關的服務費,售屋流程就告一段落。售屋過程中,雖有房仲協助大小事,但屋主仍應了解行情、留意簽約的相關細節,才能夠保障自己的荷包。

【延伸閱讀】

▶ 房仲帶看最愛在平日傍晚和週末上午?房產達人分享常見套路,教你看穿黑心房仲的空間包裝術

▶ 該為了節稅,提早把財產過戶給子女嗎?房市達人:資產未達5000萬元者,不留債給下一代,足矣

 

【更多精彩內容,請上《Smart財經好讀》;歡迎按讚加入粉絲行列。未經授權,請勿轉載!】

熱門文章
毒猴慘案1/疑6年前滅門血案重演 壽山猴「1月死5隻」恐人為
毒猴慘案1/疑6年前滅門血案重演 壽山猴「1月死5隻」恐人為

CTWANT

便當「肉塞爆+2顆滷蛋」只要100元 網跪求地址
便當「肉塞爆+2顆滷蛋」只要100元 網跪求地址

TVBS新聞網

外送員停紅燈突遭追撞 後車騎士抽搐命危
外送員停紅燈突遭追撞 後車騎士抽搐命危

CTWANT

客嗆烤玉米「3支110」黑店 老饕力挺揪團:還不吃爆
客嗆烤玉米「3支110」黑店 老饕力挺揪團:還不吃爆

TVBS新聞網

「寶可夢人偶 25 週年快閃店」插旗台中免費逛!打卡送「皮卡丘」造型帽 伊布等經典角色周邊粉絲必收服
「寶可夢人偶 25 週年快閃店」插旗台中免費逛!打卡送「皮卡丘」造型帽 伊布等經典角色周邊粉絲必收服

上報Up Media

清境農場餵羊搶食咬手掌 男怒巴羊罵髒話
清境農場餵羊搶食咬手掌 男怒巴羊罵髒話

TVBS新聞網

副駕突然冒煙!板橋市區火燒車嚇壞趕上班民眾 車上3人幸運逃生無傷
副駕突然冒煙!板橋市區火燒車嚇壞趕上班民眾 車上3人幸運逃生無傷

CTWANT

《全明星》女狀元晏柔中見「巴掌大喇牙」嚇哭 曾博恩授喜劇秘訣
《全明星》女狀元晏柔中見「巴掌大喇牙」嚇哭 曾博恩授喜劇秘訣

台視

吃西瓜敗血症亡!「這樣吃」染奪命細菌 護理師曝2狀況別吃
吃西瓜敗血症亡!「這樣吃」染奪命細菌 護理師曝2狀況別吃

TVBS新聞網

不只柬埔寨!全球反詐騙組織點名「這5國家」:不要去就對了
不只柬埔寨!全球反詐騙組織點名「這5國家」:不要去就對了

民視新聞

作家H不到50歲罹攝護腺癌!年輕男性更危險?醫師:這族群要提早篩檢
作家H不到50歲罹攝護腺癌!年輕男性更危險?醫師:這族群要提早篩檢

潮健康

涉詐保6738萬遭起訴 禾馨強調「絕無從中獲利」:剖腹理賠爭議是醫界夢魘
涉詐保6738萬遭起訴 禾馨強調「絕無從中獲利」:剖腹理賠爭議是醫界夢魘

CTWANT

細節藏在室外!吹冷氣少「關鍵2動作」 不涼又電費激增
細節藏在室外!吹冷氣少「關鍵2動作」 不涼又電費激增

TVBS新聞網

塗料大廠「青葉油漆」逃漏稅4489萬 負責人父女人認罪獲緩起訴
塗料大廠「青葉油漆」逃漏稅4489萬 負責人父女人認罪獲緩起訴

上報Up Media

國旅補助倒數!飯店業者「買餐送房」0元入住、預約中秋連假千元有找
國旅補助倒數!飯店業者「買餐送房」0元入住、預約中秋連假千元有找

LIFE生活網小編

姚淳耀、炎亞綸「男男擦澡」來了!再加碼奉送「水下男男吻」解讀角色心境
姚淳耀、炎亞綸「男男擦澡」來了!再加碼奉送「水下男男吻」解讀角色心境

LIFE生活網小編

《麻辣鮮師》班底登《機智》!林利霏:女兒18歲可戀愛,做好這一事就OK
《麻辣鮮師》班底登《機智》!林利霏:女兒18歲可戀愛,做好這一事就OK

TVBS八點檔

中年發福難「瘦」?9大食物增基礎代謝量 體重不再失控
中年發福難「瘦」?9大食物增基礎代謝量 體重不再失控

TVBS新聞網

新竹火鍋店廚房竄火煙 警消77人馳援!幸無人員受困
新竹火鍋店廚房竄火煙 警消77人馳援!幸無人員受困

CTWANT

茵芙剪破女兒婚紗被抓包使「苦肉計」 林柏妤聽OS:滿滿恨意嚇破膽
茵芙剪破女兒婚紗被抓包使「苦肉計」 林柏妤聽OS:滿滿恨意嚇破膽

台視

嘉義大火!網拍到「人臉」…民俗專家曝:鬼月開幕犯大忌
嘉義大火!網拍到「人臉」…民俗專家曝:鬼月開幕犯大忌

SETN三立新聞網

台東美食|想用餐得先申請通行證!隱於森山綠意,又被太平洋環抱的神祕部落廚房
台東美食|想用餐得先申請通行證!隱於森山綠意,又被太平洋環抱的神祕部落廚房

行遍天下旅遊月刊

快傳給長輩!手機收「假防疫補貼」簡訊 一點帳戶遭盜光
快傳給長輩!手機收「假防疫補貼」簡訊 一點帳戶遭盜光

TVBS新聞網

是假的!別填Line「輔助認證」訊息 當心帳號秒被盜
是假的!別填Line「輔助認證」訊息 當心帳號秒被盜

TVBS新聞網

蔡允潔媽媽被控捲款惡性倒閉 她出面回應:望司法給公平與正義
蔡允潔媽媽被控捲款惡性倒閉 她出面回應:望司法給公平與正義

CTWANT

疫情仍沒降!羅一鈞:下一波快來了,請提前防疫
疫情仍沒降!羅一鈞:下一波快來了,請提前防疫

健康醫療網

【攤位清單】嘉義「無眠市集」本週登場!「北回水晶餃、林聰明」等 20 家排隊名店一次擁有
【攤位清單】嘉義「無眠市集」本週登場!「北回水晶餃、林聰明」等 20 家排隊名店一次擁有

上報Up Media

「賭神」地下匯兌團專替詐騙洗錢 2年經手逾20億、擁豪車!警逮7人
「賭神」地下匯兌團專替詐騙洗錢 2年經手逾20億、擁豪車!警逮7人

CTWANT

明中元普渡超旺!2招「神炸五鬼運財」賺不停 8禁忌一次看
明中元普渡超旺!2招「神炸五鬼運財」賺不停 8禁忌一次看

TVBS新聞網

高雄地方媽媽「內衣褲被偷到煩!」 噁男落網稱「純欣賞」
高雄地方媽媽「內衣褲被偷到煩!」 噁男落網稱「純欣賞」

CTWANT

61
0
分享