住展評論:配餘地標售爭議 「用多少、徵多少」才永續

住展評論:配餘地標售爭議 「用多少、徵多少」才永續

住展房屋網 2021-04-09 09:09

【文/住展房屋網】近日台中市政府辦理區段徵收配餘地標售,釋出水湳、烏日高鐵、太平豐中段共22筆土地,標售底價約為158億元。最後共有11筆土地標脫,標脫率達5成,總得標金額則高達206億元。住展房屋網企研室認為,雖然土地徵收重劃能夠大幅改善環境質感,但政府應避免過度徵收,在徵收前應審慎考量「用多少、徵多少」。

此次售地,引起台中市議會正反兩派意見,支持方認為透過配餘地標售,可以將區段徵收後畸零狹小的土地交由民間整合,活化土地利用;得標收入更可充實市庫,減緩財政負擔。反對方則認為,就算是畸零地,仍有機會興建公共建設,並不一定要賣。

不過事實上,根據配餘地相關政策,這些土地事實上早就「注定要被賣」。住展房屋網企研室解釋,配餘地就是在區段徵收、完成抵價地分配作業後,剩餘的可建地。以台中市為例,在區段徵收的作業流程中,市府會向地方建設基金、平均地權基金及金融機構貸款,取得經費進行徵收、開發。

開發完成,並結束抵價地的分配作業後,剩餘的可建地(也就是配餘地)就會拿來標售,返還當初的開發費用。有趣的是,在這樣的行政程序下,若沒有「剩餘」的土地,就沒有足夠收益能返還原先的借款。因此超需的徵收,在此制度下可說是具有「必要性」。

談到「必要性」,事實上土地徵收的重要原則,就有「必要性」這項。但土地徵收強調的「必要性」,指的是「只有徵收了這塊土地,才能完成公共建設、滿足公眾利益」,因此「有必要」徵收;而配餘地邏輯下的「必要性」,則是「只有多徵收土地,才有能力還款、未來借款開發才有可能」,因此有多徵收的「必要」。

確實,在當前區段徵收制度下,不得不多徵收土地,才能夠換來足夠經費,滿足下一次的開發和建設,但住展房屋網企研室指出,向民間徵收過多土地,並將之標售給民間,仍然多少違背了民眾對公權力的信任。

事實上,一般民眾在面對徵收時,多會預期這些被徵收的土地,除了抵價地返還之外,其他的土地會在未來「長出」能讓大眾生活水準更好的公共建設,並不一定知道它們可能會被標售、並進一步進行私人開發。過度徵收土地來標售換取經費,以滿足未來的開發,其實與土地徵收最初的用意並不一致。

也有許多人指出,這些土地是區段徵收後剩下、用不到的畸零地,交給民間活化也沒什麼不好,但住展房屋網企研室認為,若是能在都市規劃、區段徵收的最初,就規劃完善,並採取其他手段,「用多少、徵多少」,避開可能的過度徵收,或許就比較不會有餘地太多的問題。

住展房屋網企研室建議,主管機關一方面可以檢討區段徵收相關政策,採取較永續的手段,要用多少土地、才徵多少;另一方面,在思考土地利用方式時,也應更看重每塊土地的稀有性,優先考量公眾利益。

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