談到轉租，包租業者需注意二房東條款。（圖／電影《功夫》畫面，翻攝自YouTube）
作者/許苑律師
「律師，我是個在外面租房子的學生，最近學校開始放暑假，我暑假都會回家住，房子租金繼續繳卻空著沒人住，覺得有點浪費，我可不可以把租屋處短期轉租給別人住啊？」
談到轉租，就必須先來看看民法第443條第1項怎麼規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」
接著就來依照法條說文解字吧！
◎只有兩種情形是合法的轉租
第一種情形：經出租人承諾後的轉租，是合法的轉租。
第二種情形：(1)租賃物是房屋+(2)契約沒有反對轉租的約定+(3)只轉租房屋的一部分，三條件都符合的話，是合法的轉租。
所以，回來看看文章開頭的問題，如果有經過出租人同意轉租，當然沒問題；又因為租賃物是房屋，如契約沒有反對轉租的約定，也可以轉租房屋的一部分給他人。
◎違法轉租的情形，出租人享有契約終止權
民法第443條第2項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
所以，違法轉租的情形，出租人享有契約終止權，終止契約之後，可以向占有房屋的人(不管是承租人或次承租人)把房屋討回來。
要注意的是，就算是違法轉租，轉租契約還是有效的，這時候，沒房可住的次承租人就可以依照轉租契約，向承租人(轉租人)請求損害賠償。
◎包租業者需注意二房東條款
內政部在108年對「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」做了調整(俗稱二房東條款)，專門用來規範包租業者(專門承租住宅並轉租的業者)。其中有幾項較為重要的規範，例如：押金最高不得超過二個月租金總額、若約定電費由承租人負擔，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」、不得禁止承租人遷入戶籍、不得禁止承租人申報租賃費用、不得將包租業或房屋所有權人應負擔之稅賦轉嫁予承租人…等等。
如包租業者違反「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定，除契約條款無效外，經主管機關限期改正而未改正者，可依消費者保護法第56條之1規定，處3萬元以上30萬元以下罰鍰，再犯得處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰，且可連續處罰，不可不慎！
作者簡介
許苑律師，政大法律系畢業，於台北執業。
執業之外，尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言，化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命，有助於法律被輕鬆理解，使人因容易獲得啟發而掌握權益。
