投機不鼓勵,投資靠實力/張欣民

投機不鼓勵,投資靠實力/張欣民

智庫雲端 2014-10-25 23:36

投機不鼓勵,投資靠實力

《房仲勝經-縱橫億萬商機》作者、
正聲電台房市節目「日光大道」主持人/張欣民

 

近幾年來國內房地產市場十分紅火,自己又在學校教不動產投資課程,因此常常有人問我,要如何投資房地產賺大錢?確實這幾年來在房地產景氣大多頭的環境之下,很多人都靠房地產賺大錢,但該如何做才能賺大錢呢?

翻遍國內外房地產投資的書籍,個人發現萬法歸宗,房地產投資容有許多不同的操作手法,但最後都可以歸納為以下四種模式:

 

※  傳統賺取租金模式

以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。這是很多業餘投資客的操作模式,業餘投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群,因此大多是採取傳統房地產投資模式,這也是長期以來,房地產市場上都存在的投資模式。

由於這類投資者都是以自有資金投資,所以一般比較不會在意外部資金利率之高低,也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性,往往在日後真要處分這些房地產時,其增值之價差也非常可觀。

 

※  投資賺價差模式

買進低價、賣相較差之產品,以裝修手法「改頭換面」之後,短時間內再以高價賣出,這是很多專業投資客在房市上操作的模式,這種模式也就是很多類似《房地產快樂賺錢術》作者慶仔等的操作模式。

慶仔擁有多年房地產投資實戰經驗,而且是屬於擁有成功經驗的實務界人士,他不諱言自己就是大家眼中的投資客。只是慶仔成功的模式,尤其一些遊走法律邊緣的作法,並不是其他的人都學得來,個人並不鼓勵,倒是作者解決問題的精神是值得大家學習的,事實上,天下沒有不勞而獲這回事,作者自己也承認,他是「花了數年研究」才有這樣的成果!

投資賺價差模式「投機」的成分高過於「投資」,個人也不鼓勵,況且現在國內有奢侈稅,你再如何高竿去想方設法避開奢侈稅,最後都還是無法逃出如來佛的手掌心的。

 

※  槓桿操作模式

這類投資者大多屬自有資金較低但月收入較高的族群,因此才採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資,但已算是業餘當中最高段之操作手法。

這類手法又可分為兩種,一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式,投資者是藉由小單位化手法,將大坪數的房子切割成小單位出租,賺取更高的租金收益,在低利率環境之中,除了第一間房屋投資標的可以租金養活自己之外,還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。

再以此類推到第三、四戶房子,只要操做得宜,利率相對穩定,這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後,在八~十年內還清所有的貸款,這也意謂著這些投資者十年後就不用上班,可以提早退休,讓這幾間房子來養活他們的退休生活。

第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋。預售屋在完工前最多只要繳交二~三成的自備款,但因工期通常都要兩年以上,若在這兩年間房市持續走多頭,房價跟著走揚,購屋人在交屋前轉手賣掉,其間獲利是相當可觀的,也是一種用小錢賺大錢的操作方法。

 

※  放長線釣大魚模式

這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式,選定大都市外圍便宜的土地(包括農地),買下之後就不管它,隨著大都市的發展往外擴張,這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地,都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。

這種投資模式,前提是要口袋夠深,不用跟金融機構借錢,而且眼光要看得長還要看得很精準,有耐心等待都市發展的步伐及政府重大建設投入的時點。

事實上,不管是哪一種房地產投資模式,「將風險降到最低,並且將財務報酬極大化」都是投資的最高原則,這在古今中外都通,只是最後個人還是要強調「君子愛財取之有道」,而不是一些旁門左道,這樣才能讓人賺錢賺得心安理得!

---本文出自《勇敢、用桿:房地產快樂賺錢術:銅板起家、房市煉金實錄》推薦序

你可能還會想看:

慶仔Davis:若是袂賺錢,講啥咪投資?

相關影音:

【歡迎按讚加入《 www.facebook.com/tttks 粉絲行列 》。未經授權, 請勿轉載!】

熱門文章
炎亞綸也吃過寶林餐點!半年前「出現3症狀」質疑:是否長期有問題?
炎亞綸也吃過寶林餐點!半年前「出現3症狀」質疑:是否長期有問題?

SETN三立新聞網

香港歌手黎明詩驚傳病逝 婚後曾一度淡出演藝圈
香港歌手黎明詩驚傳病逝 婚後曾一度淡出演藝圈

CTWANT

致命元兇恐不只米酵菌酸!醫揭寶林案「救不了關鍵」:看亡者就知
致命元兇恐不只米酵菌酸!醫揭寶林案「救不了關鍵」:看亡者就知

TVBS新聞網

別再騎了!台南「這段」是腳踏車道 1個月取締機車高達265件
別再騎了!台南「這段」是腳踏車道 1個月取締機車高達265件

記者爆料網

好市多299元「滅蚊神器」超好用!網曝唯一缺點:蚊子炸到無全屍
好市多299元「滅蚊神器」超好用!網曝唯一缺點:蚊子炸到無全屍

中天新聞

台南角頭公司又被開槍!槍手原欲掃射50槍卻糗「卡彈」 警急逮4嫌
台南角頭公司又被開槍!槍手原欲掃射50槍卻糗「卡彈」 警急逮4嫌

記者爆料網

GENBLUE幻藍小熊演出「練習生即地獄」!平均瘦5公斤 韓式震撼教育內幕公開 
GENBLUE幻藍小熊演出「練習生即地獄」!平均瘦5公斤 韓式震撼教育內幕公開 

LIFE生活網小編

好天氣沒了!連5天「全台炸雨」猛變天 雨最大時間曝
好天氣沒了!連5天「全台炸雨」猛變天 雨最大時間曝

TVBS新聞網

台南米糕加香菜!? 女顧客不滿「丟滿整桌」
台南米糕加香菜!? 女顧客不滿「丟滿整桌」

TVBS新聞網

妹妹吃寶林炒粿條「肝腎衰竭」!姐姐「決定捐肝」跟死神搶命
妹妹吃寶林炒粿條「肝腎衰竭」!姐姐「決定捐肝」跟死神搶命

中天新聞

直擊/中市焢肉飯食材露天放  網「Google街景都有  業者似乎習以為常」
直擊/中市焢肉飯食材露天放  網「Google街景都有  業者似乎習以為常」

記者爆料網

快訊/寶林2死!台南驚現2例 婦吃粿條出現「茶色尿」肝衰竭
快訊/寶林2死!台南驚現2例 婦吃粿條出現「茶色尿」肝衰竭

TVBS新聞網

寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆
寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆

TVBS新聞網

超噁!台中知名控肉飯「豬肉堆路邊」小鳥站五花肉啄食
超噁!台中知名控肉飯「豬肉堆路邊」小鳥站五花肉啄食

記者爆料網

跟團旅遊比自由行棒!妹子試過一次就愛上:理智線不會斷裂
跟團旅遊比自由行棒!妹子試過一次就愛上:理智線不會斷裂

TVBS新聞網

寶林中毒2死!內科醫示警:源頭若是「這毒素」未來恐盛行
寶林中毒2死!內科醫示警:源頭若是「這毒素」未來恐盛行

TVBS新聞網

桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容
桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容

記者爆料網

寶林茶室食物中毒爆1死2命危 「幕後元兇」曾釀12口家庭9人死亡
寶林茶室食物中毒爆1死2命危 「幕後元兇」曾釀12口家庭9人死亡

CTWANT

全台變天!大雷雨「南往北狂炸」連下5天 午後1地雨勢最猛
全台變天!大雷雨「南往北狂炸」連下5天 午後1地雨勢最猛

TVBS新聞網

快訊/「寶林茶室」禍首曝光!衛福部專家會議推測「這毒素」或成元兇
快訊/「寶林茶室」禍首曝光!衛福部專家會議推測「這毒素」或成元兇

中天新聞

98
0
分享