投機不鼓勵,投資靠實力
《房仲勝經-縱橫億萬商機》作者、
正聲電台房市節目「日光大道」主持人/張欣民
近幾年來國內房地產市場十分紅火,自己又在學校教不動產投資課程,因此常常有人問我,要如何投資房地產賺大錢?確實這幾年來在房地產景氣大多頭的環境之下,很多人都靠房地產賺大錢,但該如何做才能賺大錢呢?
翻遍國內外房地產投資的書籍,個人發現萬法歸宗,房地產投資容有許多不同的操作手法,但最後都可以歸納為以下四種模式:
※ 傳統賺取租金模式
以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。這是很多業餘投資客的操作模式,業餘投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群,因此大多是採取傳統房地產投資模式,這也是長期以來,房地產市場上都存在的投資模式。
由於這類投資者都是以自有資金投資,所以一般比較不會在意外部資金利率之高低,也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性,往往在日後真要處分這些房地產時,其增值之價差也非常可觀。
※ 投資賺價差模式
買進低價、賣相較差之產品,以裝修手法「改頭換面」之後,短時間內再以高價賣出,這是很多專業投資客在房市上操作的模式,這種模式也就是很多類似《房地產快樂賺錢術》作者慶仔等的操作模式。
慶仔擁有多年房地產投資實戰經驗,而且是屬於擁有成功經驗的實務界人士,他不諱言自己就是大家眼中的投資客。只是慶仔成功的模式,尤其一些遊走法律邊緣的作法,並不是其他的人都學得來,個人並不鼓勵,倒是作者解決問題的精神是值得大家學習的,事實上,天下沒有不勞而獲這回事,作者自己也承認,他是「花了數年研究」才有這樣的成果!
投資賺價差模式「投機」的成分高過於「投資」,個人也不鼓勵,況且現在國內有奢侈稅,你再如何高竿去想方設法避開奢侈稅,最後都還是無法逃出如來佛的手掌心的。
※ 槓桿操作模式
這類投資者大多屬自有資金較低但月收入較高的族群,因此才採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資,但已算是業餘當中最高段之操作手法。
這類手法又可分為兩種,一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式,投資者是藉由小單位化手法,將大坪數的房子切割成小單位出租,賺取更高的租金收益,在低利率環境之中,除了第一間房屋投資標的可以租金養活自己之外,還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。
再以此類推到第三、四戶房子,只要操做得宜,利率相對穩定,這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後,在八~十年內還清所有的貸款,這也意謂著這些投資者十年後就不用上班,可以提早退休,讓這幾間房子來養活他們的退休生活。
第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋。預售屋在完工前最多只要繳交二~三成的自備款,但因工期通常都要兩年以上,若在這兩年間房市持續走多頭,房價跟著走揚,購屋人在交屋前轉手賣掉,其間獲利是相當可觀的,也是一種用小錢賺大錢的操作方法。
※ 放長線釣大魚模式
這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式,選定大都市外圍便宜的土地(包括農地),買下之後就不管它,隨著大都市的發展往外擴張,這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地,都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。
這種投資模式,前提是要口袋夠深,不用跟金融機構借錢,而且眼光要看得長還要看得很精準,有耐心等待都市發展的步伐及政府重大建設投入的時點。
事實上,不管是哪一種房地產投資模式,「將風險降到最低,並且將財務報酬極大化」都是投資的最高原則,這在古今中外都通,只是最後個人還是要強調「君子愛財取之有道」,而不是一些旁門左道,這樣才能讓人賺錢賺得心安理得!
---本文出自《勇敢、用桿:房地產快樂賺錢術:銅板起家、房市煉金實錄》推薦序
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